Edullisempaa asumista!

Sisällys:
☞ Johdanto: Asuntomarkkinan tarkoitus
☞ Vuokra-asuminen
☞ Omistusasuminen
☞ Vuokra- ja omistusasumisen välimuodot
☞ TL;DR: Askeleeni edullisempaan asumiseen!

Asuntomarkkinan tarkoitus

Jokainen tarvitsee katon päänsä päälle. Asuminen on Helsingissä kallista ja asumismenojen osuus on noussut kohtuuttomalle tasolle, erityisesti taloudellisesti heikossa asemassa olevien kuten opiskelijoiden kohdalla. Asumisen hintaan on yritetty vaikuttaa rakentamismääriä lisäämällä mutta erityisesti pienten asuntojen hinnat ovat jatkaneet kasvua tästä huolimatta. Markkinahintoja edullisempia yleishyödyllisten toimijoiden, esimerkiksi kaupungin itsensä tai HOASin, asuntoja on tarjolla mutta tarpeeseen nähden auttamattoman vähän.

Jos hintakehitys halutaan pysäyttää kannattaa ensin pysähtyä tarkastelemaan asuntomarkkinan tarkoitusta: onko asuntomarkkinan tarkoitus tarjota kaikille saavutettavaa asumista vai mahdollistaa yksityinen voitonteko?

Vertailun vuoksi vaikkapa terveydenhoitomarkkinassa on valittu, että kaikkien tarvitsema terveydenhoito toteutetaan julkisin voimin ilman voitontavoittelumotiivia. Yhdessä järjestetty terveydenhoitojärjestelmä takaa kaikille varallisuudesta riippumatta mahdollisuuden terveydenhoitoon, miksei valittaisi samoin myös asuntotuotannossa?

Katto pään päällä on perusoikeus, mutta jostain syystä voiton tekeminen asumisella nähdään silti yleisesti hyväksyttynä. Nykyisellään suurin osa asuntorakennuttamisesta on ulkoistettu yksityisille yrityksille ja hintojen kohtuullistamisen keinovalikoiman kärkeä edustaa hintasääntelemättömän yksityisen tuotannon lisääminen siinä toivossa yksityiset toimija eivät vapaaehtoisesti pyytäisi ihan niin kovaa hintaa.

Hintakehityksen kääntäminen on kuitenkin mahdollista jos niin vain halutaan: kaupunki voi kaavoituksella päättää, että kaikki uusi asuntorakentaminen on sen itsensä ja muiden yleishyödyllisten toimijoiden tuottamaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa.

Vuokra-asuminen

Yleishyödyllisten asunnontarjoajien hintasäännellyissä asunnoissa vuokrat ovat selvästi vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja edullisempia.

^{Lähde: Tilastokeskus (http://www.stat.fi/til/asvu/index.html, viitattu 6.2.)}

Yksinkertaisin keino laskea yleistä asumisen hintaa ja vähentää yleishyödyllisten asunnontarjoajien jonoissa odottavien määrää on rakentaa selvästi nykyistä enemmän. Suurin ja tärkein edullisten vuokra-asuntojen rakennuttaja ja tarjoaja on Helsingin kaupunki itse: tuotannon lisääminen on siis kiinni vain kaupungin omasta tahdosta. Kaupunki voi aivan itse valita kaavoittaa enemmän maata omaan käyttöönsä ja rakennuttaa niihin Heka-asuntoja.

Hekan lisäksi ARA-asumista toteuttavat lukuisat muuta yleishyödylliset tahot kuten HOAS. Kaupungin vuokra-asunnot tarjoavat hyvää asumista kaikille kaupunkilaaisile, mutta tarjoajien moninaisuus on tärkeää moninaisten erityisryhmien asuntotarpeiden tyydyttämisessä. Myös muiden ARA-tuettujen asunnontuottajien rakennusmäärät ovat niille kaavoitettujen tonttien määrästä kiinni, kaupungin päätöksestä kiinni siis tämäkin.

Erityisen hyvä paikka opiskelija-asumiselle, sekä HOASin että muiden opiskelija-asuntotarjoajien kuten osakuntien toimesta rakennettavalle, olisi Kyläsaaren alue. Alue sijaitsee kävelymatkan päässä sekä Helsingin yliopiston Kumpulan kampuksesta, Arkadasta ja Diakista, eikä Metropolian Arabian kampuskaan ole kaukana. Kalasataman uudisrakentamisalueen pohjoisreunan on tarkoitus edetä toteutukseen 2030-luvun vaihteessa.

Yleishyödylliset asunnontarjoajat pystyvät tarjoamaan voittomarginaalin verran edullisempaa asumista. Omakustennehintainen tuotannon minimihinta riippuu kuitenkin rakennuskustannuksista: hyvä keino kustannusten alentamiseen olisi parkkipaikkanormista luopuminen. Erittäin kalliiden maanlaisten parkkipaikkojen louhiminen kustannukset valuvat lopulta kaikkien asukkaiden maksettavaksi. Opiskelija-asuntojen kohdalla hintaan voitaisiin vaikuttaa myös nykymuotoisesta liiketilavelvoitteesta luopumalla.

Vuokra-asumisen ei tarvitse olla taloudellisesti huonompi vaihtoehto omistusasumiseen verrattuna. Ehkä tärkein taloudellinen syy oman asunnon hankkimiseen on että lainaa kuukausittain lyhentämällä kartuttaa suoraan omaa asuntovarallisuuttaan sen sijaan että maksaisi saman summan kuussa jollekulle muulle. Omakustannehintaisessa ARA-vuokra-asunnossa asuessaan ei kuitenkaan maksa rahaa kenenkään muun taskuun!

Toinen tärkeä syy omistusasumisen suosioon on asumisen varmuus ja omat vaikutusmahdollisuudet. Näistäkään ei tarvitse vuokra-asujana tinkiä vaan esimerkiksi kaupungin vuokra-asunnossa asukasdemokratia toimii ja kerran asunnon saatuaan voi asumista jatkaa vaikka loppuikänsä eikä vuokranantajan suunnitelmien muuttumista tarvitse kuumotella.

Kaavoitusmäärien lisäksi tärkeä kaupungin hallinnassa oleva pala asumisen hintaa on kaupungin vuokratonteistaan perimä vuokra. Hintasäännellyiltä kohteilta peritään matalampaa maanvuokraa mutta hintasääntelemättömien asuinrakennusten kohdalla maanvuokra ei huomioi niiden vuokratasoa, mikä voi pahimmillaan tehdä vapaaehtoisesti edullisten asuntojen tarjoamisesta vaikeaa tai mahdotonta.

Ikävänä esimerkkinä maanvuokran nostamisesta ovat eräiden osakuntien opiskelija-asunnot, joiden vuokrat omistaja haluaisi vapaaehtoisesti pitää opiskelijaystävällisellä tasolla ARA-sääntelyn päättymisen jälkeenkin. Sääntelyn purkautumisen jälkeen kaupungin maanvuokra kuitenkin nousi markkinahintaisilta vuokra-asunnoilta perittävälle tasolle, mikä pakotti tappion tekemisen uhalla omistajaa nostamaan asuntojen vuokran vastentahtoisesti lähelle markkinavuokria. Vastaavat tilanteet voitaisiin jatkossa estää jos kaupunki huomioisi maanvuokrassa asuntojen hintatason ja niistä lohkaistavan voittomarginaalin suuruuden.

Omistusasuminen

Nykymuotoinen hintasäännellyn omistusasuntuotannon Hitas-järjestelmä on päätetty lopettaa (nykymuodossaan) vuoteen 2023 mennessä. Järjestelmän ideana on, että rakennuttaja rakentaa markkinahintaa selvästi edullisemman, mutta tietyt laatuvaatimukset täyttäviä asuntoja, jotka pysyvät hintasääntelyn piirissä seuraavat 30 vuotta. Vastineeksi Helsingin kaupunki perii rakennuksesta markkinahintaa matalampaa maanvuokraa.

Hitas-järjestelmä ei ole ollut täydellinen, mutta sen ydin eli edullisemman omistusasumisen mahdollistaminen on edelleen ajankohtainen. Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman mukaisesti nykymuodossaan lopetetun Hitas-järjestelmän tilalle sorvataan uusi parempi. Jos asuntomarkkinaa tarkastelisi asujan näkökulmasta, kannattaa miettiä tarvitaanko sääntelemätöntä omistusasuntotuotantoa ensinkään? Jos Nyky-Hitaksen seuraajan ulottaminen keikkeen omistusasuntotuotantoa Helsingissä lopahduttaisikin voittojen perässä liikkeellä olevien rakennuttajien rakennuttamisinnon, voidaan tilanne paikata yksinkertaisesti lisäämällä kaupungin Asuntotuotantotoimiston tuotantoa.

Jos saisin päättää, huomioisi Hitas 2.0 seuraavat:

Ikuinen hintasääntely. Nyky-Hitaksessa hintasääntely kestää 30 vuotta rakentamishetkestä ja tämän jälkeen rajoitukset purkautuvat joko automaattisti tai taloyhtiön hakemuksesta. Hyvillä sijainneilla Hitas-asuntojen säännelty hinta on merkittävästi markkinahintaa edullisempi jolloin asunnon ostaminen säänneltyyn hintaan ja myyminen markkinahintaan on yksilölle pieni, julkisella tuella rahoitettu, lottovoitto. Asunnon myyminen säänneltyyn hintaan lähellä sen vapautumista olisi omistajalle taloudellisesi järjetöntä, tämä myös osaltaan hidastaa asuntojen kiertoa. Ikuinen hintasääntely sekä puuttuisi edellisiin että olisi ikuisesti mukana madaltamassa asumisen hintaa kaupungissa.
Vain yhden Hitas-asunnon omistaminen kerrallaan. Useamman säännellyn ja tuetun asunnon yht’aikainen omistaminen on herättänyt oikeutettua pahennusta. Ongelmaan on kuitenkin jo puututtu ja uudet Hitas-kohteen edellyttävät mahdollisesta jo omistetusta Hitas-asunnosta luopumista ennen uuden valmistumista, tätä pyörää ei siis tarvitse keksiä uudestaan.
Hintasääntelyn ulottaminen ulosvuokraukseen. Hitas-asunnot on aina lähtökohtaisesti tarkoitettu omistajan (ja mahdollisen perheensä) käyttöön. Elämäntilanteet kuitenkin vaihtelevat ja Hitas-asunnon ulosvuokraaminen vaikkapa väliaikaisen toiselle paikkakunnalle töiden tai opiskelun perässä muuttamisen ajaksi voi olla erittäin perusteltua. Valitettavasti Hitas-asuntoja käytetään myös edullisina sijoitusasuntoina. Oli ulosvuokraamisen syy mikä hyväänsä, ei markkinavuokran periminen julkisella tuella markkinahintaa selvästi edullisemmasta omistusasunnosta ole kohtuullista. Myyntihintaa koskevien rajoitteiden yhteyteen tulee sisällyttää ulosvuokrauksen maksimivuokra. Tämä lisäisi myös osaltaan edullista (joskin luonteeltaan väliaikaista) vuokra-asuntotarjontaa.
Asukasvalinta tarvittaessa arpomalla. Jos hakijoita on enemmän kuin asuntoja on asunnon ostamaan pääsevät valittava jotenkin. Arvonnassa kaikilla osallistujilla on yhtäläiset mahdollisuudet voittaa ja tämä onkin selvästi oikeudenmukaisempi valintatapa kuin vaikkapa jonotusnumero (joka suosii pitkään jonottaneita eli yleensä vanhempia ihmisiä) tai vapaan markkinan hinta (jossa mahdollisuudet ovat sitä paremmat mitä varakkaampi on). Arvontaan on mahdollista yhdistää myös muita elementtejä, kuten esimerkiksi rajoittaa arvontaan osallistumista olemassa olevan (asunto)varallisuuden perusteella.

Vuokra- ja omistusasumisen välimuodot

Asumisoikeusasuminen

Yleisin ja tunnetuin vuokra- ja omistusasumisen välimuoto on asumisoikeusasuminen. Asumisoikeusasuntoon muuttamisen yhteydessä maksetaan vastaavan omistusasunnon ostohintaa selvästi pienempi asumisoikeusmaksu ja asuttaessa maksetaan vastaavan vuokra-asunnon vuokraa edullisempaa kuukausivastiketta. Maksamansa asumisoikeusmaksun saa poismuuttaessaan takaisin. Asumisoikeusasuntoja on Helsingin asuntokannasta nykyisellään n. 3%. Asumisoikeusasuminen tarjoaa omistusasumismaista asumista mutta taloudellisesti erittäin paljon saavutettavammin, joten niiden osuutta asuntoakannasta voitaisiin uudisrakentamiselle hyvin nostaa selvästi nykyisestä.

Asumisoikeusasumiseen liittyy kuitenkin myös haasteita, tärkeimpänä järjestysnumeroon perustuva asuntojen jakaminen. Varallisuusrajoihin yhdistetty järjestysnumero on reilumpi tapa jakaa asuntoja kuin vaikkapa vapaan markkinan eniten maksava saa, mutta uutta asumisoikeusasuntoa suositulla sijainnille on käytännössä mahdoton saada ellei järjestysnumeroaan ole hankkinut vuosia (jopa vuosikymmeniä) sitten. Mitä nuorempi hakija, sitä vähemmän aikaa sitten on hän voinut järjestysnumeronsa saada ja sitä huonommassa asemassa hän asuntoa hakiessa on. Haasteet eivät kuitenkaan tarkoita etteikö asumisoikeusasuminen olisi hyvä keino edullisemman asumisen tarjoamisen paletissa, mutta niihin on syytä puuttua järjestelmää kehitettäessä.

Asunto-osuuskunnat

Asuntorakentamista voidaan toteuttaa perinteisten asunto-osakeyhtiöiden lisäksi myös osuuskuntamuotoisesti. Ideana tässä mallissa on että osuuskunta rakentaa asuinrakennuksen jossa sen jäsenet voivat kertaluontoista alkumaksua (joka on vain murto-osa vastaavan osakehuoneiston ostohinnasta) ja kuukausivuokraa vasten asua niin pitkään kuin haluavat. (Jos yksityiskohdat kiinnostavat ks. esim. Pellervon taloustutkimuksen raportissa vuodelta 2016.)

Osuuskuntaa hallinnoivat sen jäsenet eli rakennuksen asukkaat joten ne edustavatkin asukasdemokratian toteutumista parhaimmillaan. Asukkaat toimivat käytännössä omina vuokranantajinaan. Osuuskunta-asuminen mahdollistaa muita asumismuotoja yhteisöllisempää, demokraattisempaa ja taloudellisesti saavutettavampaa elämistä joten se edistäminen olisi paikallaan. Mahdollistaminen lähtee siitä että kaupunki valitsee kaavoittaa kohteille tontteja, tarvittaessa kaupunki voi edistää osuuskunta-asumista myös erilaisin pilotein ja tarvittaessa vaikka alkuvaiheessa osallistumalla lainojen takaamiseen jos rahoituksen saaminen pankeille tuntemattomammalle rakennuttamismuodolle tuottaa vaikeuksia.

Askeleeni edullisempaan asumiseen Helsingissä

☞ Asumisen hintakehityksen kääntäminen on mahdollista jos niin vain halutaan: kaupunki voi kaavoituksella päättää, että kaikki uusi asuntorakentaminen on sen itsensä ja muiden yleishyödyllisten toimijoiden tuottamaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa.

Lisätään kaupungin omaa vuokra-asuntotuotantoa selvästi nykyisestä
Kaavoitetaan HOASille ja muille yleishyödyllisille asuntotoimijoille selvästi nykyistä enemmän maata
Luovutaan parkkipaikkanormista sekä nykyisestä opiskelija-asumisen liiketilavelvoitteesta
Laajennetaan nykymuodossa lopetettavan Hitas-järjestelmän seuraaja, Hitas 2.0, koskemaan kaikkea uutta omistusasuntotuotantoa
Lisätään asumisoikeusasuntojen tuotantoa ja uudistetaan asukasvalintaa
Edistetään osuuskuntamuotoista asuntorakentamista maata kaavoittamalla ja tarvittaessa erilaisin pilotein